В Казахстане обновили типовые уставы ОСИ и КСК: что изменилось

В Казахстане утвердили обновлённые типовые уставы для объединений собственников имущества (ОСИ) и кооперативов собственников квартир (КСК). Документ, подписанный и.о. министра промышленности и строительства 29 сентября 2025 года, вносит ряд существенных изменений в порядок управления многоквартирными домами. В статье мастер сантехник расскажет, что именно поменялось и как это скажется на жильцах и управляющих организациях.

Что изменилось в системе управления МЖД

Система управления многоквартирными жилыми домами (МЖД) в Казахстане — это сложный организм, который объединяет в себе законодательные нормы, коллективные решения жителей и работу профессиональных управляющих структур. Она строится на положениях Закона РК «О жилищных отношениях» и предполагает, что собственники сами определяют, как будет управляться их дом, кто отвечает за содержание общих пространств и каким образом распределяются обязательные взносы. В этой архитектуре гражданского управления ключевую роль играют две формы самоорганизации — ОСИ и КСК, которые уже десятилетиями остаются основой казахстанской модели ЖКХ.

ОСИ (объединения собственников имущества) представляют собой небольшие, более автономные структуры, создаваемые собственниками одного дома или нескольких связанных корпусов с общими инженерными системами. Их задача — обеспечить прозрачное и эффективное распоряжение общим имуществом: от кровли и лифтов до чердаков и подвалов. ОСИ не оказывают услуги напрямую, а управляют финансированием и контролируют подрядчиков, выступая своеобразным «советом собственников» с юридическим статусом.

КСК (кооперативы собственников квартир), напротив, функционируют как более крупные и «операционные» организации. Они могут объединять сразу несколько домов, брать на себя не только управление инфраструктурой, но и полный цикл обслуживания: заключение договоров на уборку, текущий ремонт, обслуживание сетей, вывоз мусора и даже сбор коммунальных платежей. Их роль нередко выходит за рамки технического обслуживания — КСК становятся площадкой для диалога, участником городских программ благоустройства и посредником между жильцами и госорганами.

Неудивительно, что значимость этих структур огромна: по данным Министерства промышленности и строительства, около 70% всех МЖД в стране управляются именно ОСИ или КСК. Это более 80 тысяч домов и свыше двух миллионов квартир — фактически вся городская жилая инфраструктура Казахстана опирается на работу этих организаций. Поэтому любое изменение их нормативной базы отражается не только на юридических документах, но и на повседневной жизни миллионов людей.

Именно по этой причине обновление типовых уставов ОСИ и КСК, утверждённое приказом и.о. министра промышленности и строительства 29 сентября 2025 года, стало важным событием для всей отрасли. Оно было назрело давно. Версии уставов 2020 года перестали соответствовать реалиям после внесения поправок в Закон «О жилищных отношениях» летом 2025 года, где ключевыми направлениями стали цифровизация управления, повышение прозрачности расходов и усиление ответственности руководителей. На практике же накопился целый пласт проблем: хронически низкая явка на общих собраниях (в среднем — менее 30%), непрозрачные бюджеты, конфликтные решения о расходах, долги по взносам, а также слабые механизмы контроля председателей, что приводило к административным спорам и более чем пяти тысячам судебных дел только в 2024 году.

Новые типовые уставы были разработаны как инструмент модернизации системы. Они вводят электронные форматы голосования, обязательную финансовую отчётность, усиленный аудит, дополнительные требования к квалификации председателей, а также механизмы отстранения руководства при нарушениях. Всё это направлено на снижение рисков злоупотреблений, упрощение управления и вовлечение жителей в процессы, от которых зависит состояние их домов.

Обновление уставов стало частью национальной стратегии модернизации ЖКХ до 2030 года, где основной акцент делается на децентрализации, повышении доверия и активности граждан. Государство стремится превратить ОСИ и КСК из формальных организаций, существующих «на бумаге», в живые, эффективные институты коллективного управления. В долгосрочной перспективе это должно привести к снижению эксплуатационных расходов, лучшему качеству услуг и более устойчивой модели содержания жилья.

Так ОСИ и КСК постепенно переходят в новую фазу развития — от старых структур с ограниченными возможностями к современным механизмам, способным обеспечить прозрачность, ответственность и реальное участие собственников в судьбе их домов.

Правовая основа

Правовая основа обновления системы управления жилым фондом в Казахстане закреплена в ключевом документе — приказе и.о. министра промышленности и строительства Республики Казахстан № 403 от 29 сентября 2025 года. Этот приказ стал не просто технической поправкой, а поворотной точкой, задавшей новую нормативную архитектуру для всех ОСИ и КСК страны. Он вносит изменения в приказ Министра индустрии и инфраструктурного развития от 15 апреля 2020 года № 205, который ранее утверждал только один типовой устав — для объединения собственников имущества. Новая редакция значительно расширяет сферу регулирования: теперь документ охватывает сразу два формата управления многоквартирными домами — обновленный типовой устав ОСИ (приложение 1) и совершенно новый типовой устав КСК (приложение 2).

После регистрации приказа в Министерстве юстиции 30 сентября 2025 года (№ 36981) он вступил в силу 14 октября 2025 года — стандартный срок в 10 дней после публикации на официальном портале нормативных правовых актов. Однако эффект от его введения оказался куда шире простого обновления текстов. Изменения затронули не только формулировки заголовка и преамбулы, но и нормативные основания: теперь преамбула ссылается на подпункт 10-17 статьи 10-2 Закона «О жилищных отношениях», что подчеркивает прямую связь типовых уставов с системой жилищного самоуправления и требованиями к некоммерческим организациям. Это делает уставы юридически более устойчивыми и снимает разночтения, которые ранее возникали в судах и при проверках органов юстиции.

Главное новшество — глубокое обновление содержания: типовой устав ОСИ фактически переписан заново с учетом новых норм о цифровизации, прозрачности, механизмах контроля и расширении прав собственников. Устав КСК, который долгие годы существовал только в виде разрозненных практик и методических рекомендаций, впервые получил официальный статус, структурированную форму и единые правила. Это устраняет правовой вакуум, в котором КСК действовали десятилетиями, и переводит их деятельность в прозрачное поле с четкими обязанностями и стандартами управления.

Влияние приказа на уже существующие ОСИ и КСК можно назвать фундаментальным. Все организации, созданные до 14 октября 2025 года, обязаны привести свои уставы в соответствие с новыми типовыми документами в течение одного года — до 14 октября 2026 года. Причём речь идет не просто о внесении формальных корректировок: требуется созыв общего собрания с кворумом не менее 50%, обсуждение всех изменений, повторное утверждение устава и последующая перерегистрация в органах юстиции в соответствии с Законом «О некоммерческих организациях». Это серьёзная административная работа, которая требует грамотной подготовки председателей и активного участия жителей.

Последствия игнорирования обновления достаточно жесткие. Закон предусматривает административные меры вплоть до штрафов до 200 МРП, а в отдельных случаях — принудительную ликвидацию организации, если её деятельность не соответствует установленной форме. Это создаёт серьёзный стимул для быстрого обновления уставов и перехода к новой модели управления.

Приказ также органично связывает типовые уставы с другими нормативными актами, обновлёнными в 2025 году. Он коррелирует с Приказом № 380 от 22 сентября 2025 года, который устанавливает правила проведения общих собраний собственников, а также со свежими поправками в Закон «О жилищных отношениях» от 15 сентября 2025 года, где впервые детально прописана деятельность КСК (статья 51-6). Такая комплексная гармонизация устраняет правовые пробелы и делает систему более унифицированной — особенно важной стала синхронизация в части цифровых реестров, механизмов информирования жильцов и антикоррупционных процедур.

При этом новый приказ не отменяет локальные уставы ОСИ и КСК, но предписывает им соответствовать минимальным стандартам, изложенным в типовых документах. Это означает, что жильцы по-прежнему могут адаптировать устав под особенности своего дома, но уже в рамках единых, прозрачных правил. Такой подход упрощает судебную практику, снижает количество споров о полномочиях органов управления и делает деятельность председателей более контролируемой.

Для вновь создаваемых ОСИ и КСК типовые уставы действуют сразу, обеспечивая унифицированный старт. Для существующих — предусмотрен переходный период, который призван минимизировать административный хаос, но одновременно требует от организаций значительной мобилизации. Это новый этап развития ЖКХ Казахстана, где правовая ясность становится инструментом повышения качества жизни жителей и эффективности управления домами.

Ключевые нововведения в типовом уставе ОСИ

Ключевые нововведения в типовом уставе ОСИ отражают стремление государства превратить объединения собственников из формальных структур в реально функционирующие механизмы самоуправления. Обновления затрагивают все уровни управления — от структуры органов до финансового контроля и расширения полномочий председателя. При этом документ делает акцент на прозрачность, подотчётность и предотвращение конфликтов интересов — тех проблемах, которые долгие годы тормозили развитие ОСИ.

Обновлённая структура органов управления стала более четкой и логичной. Как и прежде, высшим органом остаётся Общее собрание участников — собственников квартир и нежилых помещений, однако его роль теперь расширена: именно собрание утверждает годовые планы, тарифы взносов, выбирает председателя, Совет дома и ревизионную комиссию. Исполнительный орган — председатель ОСИ — получает более структурированный набор обязанностей, тогда как коллегиальный орган, Совет дома, превращается из декоративной группы активистов в полноценный институт со значимыми полномочиями. В его состав входят минимум три человека, преимущественно по одному представителю от каждого подъезда, при этом члены совета не вправе совмещать свои функции с ревизионной деятельностью. Контрольный орган — ревизионная комиссия или внешний ревизор — теперь должен включать минимум трёх человек, выбранных сроком на три года. Таким образом, ОСИ получает сбалансированную трехзвенную систему управления, исключающую концентрацию власти в руках одного человека.

Одним из заметных новшеств стало обязательство создавать единое ОСИ для домов, связанных общим фундаментом или инженерными сетями. Это важное решение, направленное на устранение фрагментации управления, когда один жилой комплекс мог быть разделен на несколько мелких ОСИ, что приводило к разногласиям, дублированию расходов и хаосу в обслуживании систем отопления, водоснабжения и электричества. Теперь объединение возможно при согласии большинства собственников каждого из домов — это делает процесс цивилизованным и легитимным.

Переработанный порядок отчётности стал намного более строгим и прозрачным. Финансовый год установлен с 1 января по 31 декабря, а председатель обязан ежегодно представлять детальную смету расходов, отчёт о поступлениях и расходовании средств, а также план текущих и капитальных ремонтов. Всё это выносится на обсуждение и утверждение Общего собрания. Ревизионная комиссия, в свою очередь, проводит ежегодную проверку финансов и деятельности председателя, а по требованию 10% собственников может инициировать внеплановую проверку. Отчёты должны размещаться в местах общего доступа — на информационных стендах, цифровых экранах, а также предоставляться в электронном виде по запросу в течение месяца. Такой подход устраняет прежнюю проблему «закрытых бухгалтерий» и делает финансовую жизнь ОСИ доступной каждому жителю.

Полномочия председателя также получили новую, более формализованную структуру. Он избирается на три года и должен быть либо собственником квартиры, либо членом семьи собственника. Председатель ведёт реестр жильцов, контролирует поступление обязательных взносов и платежей, заключает договоры на обслуживание инженерных сетей, уборку, охрану и вывоз мусора, взаимодействует с коммунальными службами и государственными органами. Важным новшеством стали расширенные полномочия по взысканию задолженности: после двух месяцев просрочки председатель вправе инициировать взыскание через нотариуса в порядке исполнительной надписи либо подавать иск в суд.

Кроме того, за председателем закреплена ответственность за подготовку дома к отопительному сезону — от проверки систем теплоснабжения до обеспечения работоспособности противопожарных выходов. Он также может сдавать в аренду общее имущество (кладовые, парковочные места и др.), но только с согласия Общего собрания. При этом председатель остаётся подотчетным Совету дома, который может инициировать досрочное прекращение его полномочий.

Важнейшая группа нововведений касается механизмов контроля. Устав вводит жёсткие ограничения на совмещение ролей: председатель не может быть ревизором, член совета — представителем подрядчика, а ревизор — лицом, участвующим в управлении средствами ОСИ. Совет дома теперь играет ключевую роль в предоставлении обратной связи и мониторинге услуг: он контролирует качество ремонтов, проверяет реальность выставленных подрядчиками смет и согласовывает выбор исполнителей. В случае временного отсутствия председателя именно Совет принимает часть его полномочий, что обеспечивает стабильность управления.

Эти структурные, организационные и контрольные изменения формируют более зрелую модель ОСИ — менее зависимую от одного человека, более прозрачную и более защищённую от злоупотреблений. Устав задаёт основу для перехода от стихийной самоорганизации к профессиональному, правомерному управлению домами, где собственники получают не только права, но и инструменты для реального влияния на жизнь своего МЖД.

Изменения в типовом уставе КСК

Обновлённый типовой устав КСК стал полноценным нормативным инструментом, адаптированным под специфику кооперативов, которые управляют не одним, а сразу несколькими многоквартирными домами. В отличие от ОСИ, ориентированного на один МЖД, КСК работает как мини-управляющая организация с более сложной административной структурой и большим объемом ответственности. Обновления устава направлены на повышение эффективности работы таких крупных объединений, устранение прежней непрозрачности и обеспечение стабильного взаимодействия между домами, которые входят в кооператив.

Главным объектом реформирования стали функции председателя, который в системе КСК фактически выполняет роль профессионального управляющего. Если ранее его деятельность оставалась во многом формальной, то теперь устав закрепляет расширенный набор обязанностей и механизмов отчетности. Председатель избирается Советом кооператива на трёхлетний срок из числа членов КСК и действует как единый исполнительный орган. Он заключает договоры на обслуживание домов — от текущего ремонта инженерных систем и сантехнических узлов до уборки придомовой территории, вывоз мусора и обслуживание лифтов. В его обязанности входит ведение полного реестра всех собственников кооператива, включая владельцев парковочных мест и нежилых помещений, что важно для точного расчета взносов и участия в собраниях.

Помимо классических функций, устав вводит новые обязанности, отражающие современный подход к управлению МЖД. Председатель теперь обязан ежемесячно отчитываться перед Советом, предоставляя данные о собранных и израсходованных средствах, текущем состоянии инженерных сетей, выполненных работах и задолженности по взносам. Он организует подготовку домов к весенне-летнему и осенне-зимнему сезонам, контролируя проверку пожарной сигнализации, работоспособность лифтов, состояние отопительных узлов и чистоту вентиляционных каналов. По решению Совета председатель обязан инициировать внешний аудит, что позволяет поддерживать высокий уровень доверия внутри кооператива. Он же представляет КСК в государственных органах и судах, действуя от имени всех владельцев, что особенно важно при спорах с подрядчиками или коммунальными службами.

Состав правления также был пересмотрен. В отличие от ОСИ, где действует Совет дома, в КСК высшим управляющим органом является Совет кооператива — коллегиальная структура, включающая представителей от каждого дома, входящего в КСК. Делегирование происходит на общем собрании собственников каждого конкретного дома, что обеспечивает равное участие и исключает доминирование одного МЖД над другими. Члены Совета избираются на трёхлетний срок и могут работать как на безвозмездной основе, так и получать вознаграждение, если это утверждено собранием. Ревизионная комиссия, состоящая минимум из трёх человек, получает расширенные полномочия по финансовому и организационному контролю, включая проверки договоров, расходов и состояния кассового учета. При этом устав вводит строгий запрет на совмещение ролей: ни председатель, ни члены Совета не могут входить в ревизионный орган, что минимизирует риск конфликтов интересов.

Особое внимание уделено порядку проведения собраний и принятию решений — ранее самое уязвимое место КСК. Обновлённый устав устанавливает чёткие процедуры, сроки уведомления и требования к кворуму. Ежегодные собрания проводятся для утверждения плана работ, сметы расходов и отчёта председателя, а внеочередные могут инициироваться председателем, не менее чем 10% членов кооператива или государственными инспекциями. Кворум установлен на уровне 50% членов Совета кооператива — баланс между доступностью и легитимностью решений. Уведомления о собрании должны направляться не менее чем за 10 дней, допускается электронная рассылка через информационные системы КСК. Решения принимаются большинством голосов, фиксируются в протоколе, который заверяется подписями председателя, секретаря и членов Совета.

Одним из ключевых нововведений стало внедрение электронного голосования и цифровых реестров, которые позволяют ускорить процесс принятия решений в крупных кооперативах, где ручная организация собраний занимала недели. Электронные протоколы и результаты голосований должны храниться не менее пяти лет, обеспечивая прозрачность и доступность для всех членов кооператива.

В совокупности эти изменения превращают КСК из перегруженной и бюрократически сложной структуры в более гибкий, прозрачный и профессиональный инструмент управления несколькими домами. Чётко прописанные полномочия, модернизированные процедуры собраний и усиленный финансовый контроль позволяют уменьшить конфликтность, ускорить обслуживание, повысить исполнительскую дисциплину и обеспечить высокий уровень доверия между собственниками и руководством КСК.

Новые требования к проведению общих собраний

Общие собрания собственников (ОС) остаются центральным элементом управления многоквартирными домами, и именно через них принимаются ключевые решения о финансах, ремонтах, тарифах и выборе руководителей. Новые типовые уставы ОСИ и КСК, вступившие в силу по Приказу № 380 от 22 сентября 2025 года, не просто уточняют старые нормы, а полностью унифицируют процедуры, создавая единые правила для всех объединений собственников в Казахстане. Такой подход призван устранить хронические проблемы — низкую явку, непрозрачность решений, сложности с организацией собраний в больших домах и частые споры между владельцами.

Одним из важнейших изменений стало расширение перечня форматов проведения собраний. Теперь уставы официально закрепляют три варианта: традиционный офлайн-формат, онлайн-собрания через государственные цифровые сервисы и специализированные платформы, а также комбинированный формат, когда часть собственников присутствует очно, а часть — подключается удалённо. Офлайн-формат предполагает проведение собрания в помещении дома, например, в комнате правления или на придомовой территории. Онлайн-формат допускается на платформах информатизации, совместимых с eGov, а также через отдельные приложения, разработанные для ОСИ и КСК. Важная новация — если не менее 30% собственников требуют цифрового формата, инициаторы обязаны обеспечить онлайн-участие. При этом личность собственника подтверждается через ИИН, что исключает фальсификацию голосов.

Требования к кворуму также были приведены к единому стандарту. Для ОСИ присутствие должно составлять не менее 50% голосов всех собственников, которые учитываются пропорционально площади принадлежащих им помещений. Это делает процесс более справедливым: голосование становится не «по головам», а по доле собственности. В КСК, где структура управления отличается, кворум определяется участием не менее половины членов Совета кооператива. Такое распределение полномочий ускоряет процесс и позволяет принимать решения даже в крупных кооперативах, включающих десятки домов.

Процедура уведомления о собрании теперь строго регламентирована, чтобы исключить ситуации, когда владельцы узнают о важных решениях постфактум. Уведомление должно быть направлено за 10–14 дней до проведения ОС и может быть доставлено любым удобным способом: лично, через почтовый ящик, по электронной почте или через внутренний портал ОСИ/КСК. Оно обязано содержать повестку собрания, дату и время, место проведения, форму голосования и контактные данные инициатора. Если предполагается онлайн-формат, собственникам дополнительно должна быть направлена ссылка на платформу, а также краткая инструкция по подключению и участию, что особенно важно для пожилых людей или тех, кто ранее не участвовал в электронных собраниях.

Одним из ключевых аспектов обновлённого регулирования стала обязательная фиксация решений. Протокол собрания должен включать полный список участников, форму их участия, результаты голосования и итоговые решения. Для онлайн-участников предусмотрена возможность подтверждать своё волеизъявление через электронную цифровую подпись либо идентификацию на платформе. Протоколы хранятся не менее пяти лет, что создаёт прозрачный архив решений — важный инструмент для контроля и предотвращения конфликтов. По запросу любого собственника копии протоколов должны быть предоставлены в течение трёх рабочих дней, и отказ в выдаче такой информации может стать основанием для обращения в жилищную инспекцию.

Особое внимание уделено электронному голосованию, которое впервые официально признаётся равноправным инструментом принятия решений. В новых уставах закреплено, что автоматизированные системы подсчёта голосов интегрируются с реестром собственников, что позволяет исключить дублирование или участие посторонних. Голосование производится пропорционально площади помещений, а результаты фиксируются автоматически и хранятся в защищённом виде. Система предусматривает анонимность голосов, что защищает собственников от давления и обеспечивает честность процесса. Практика пилотных проектов показала, что переход на цифровой формат увеличивает явку с традиционных 25–30% до 60–70%, а также значительно снижает организационные затраты — отпадает необходимость распечатывать бюллетени, арендовать помещения или проводить обходы квартир.

Новые требования к проведению общих собраний создают основу для более открытого, удобного и технологичного управления жилыми комплексами. Унифицированные правила избавляют от разночтений, цифровые форматы повышают вовлечённость, а усиленный контроль за фиксацией решений обеспечивает доверие и предсказуемость в работе ОСИ и КСК.

Прозрачность и отчётность

Прозрачность финансов и отчетности стала одним из центральных акцентов обновлённых типовых уставов ОСИ и КСК. Законодатель стремится не просто формализовать порядок управления средствами собственников, но и создать систему постоянного контроля, доступную каждому жильцу. Теперь финансовые процессы структурированы значительно тщательнее, а обязанности по публикации и предоставлению документов закреплены как обязательные нормы, нарушение которых может привести к административной ответственности.

В рамках новых требований финансовые документы делятся на несколько категорий, каждая из которых выполняет свою функцию в обеспечении прозрачности. К базовым документам относятся: смета расходов, которая показывает планируемые затраты на год; ежемесячные отчёты о поступлениях и расходах; балансы по текущему и сберегательному счетам, отражающие движение средств; а также договоры с подрядными организациями, которые позволяют оценить адекватность цен и объёма услуг. Отдельные ОСИ ведут долгосрочные накопительные счета (на капремонт), информация о которых также теперь подлежит обязательному раскрытию.

Новые правила устанавливают чёткие сроки предоставления отчетности. Ежемесячные отчеты председатель обязан готовить и размещать в течение пяти рабочих дней после завершения месяца. Они включают сведения об оплате услуг, состоянии задолженности, поступлениях обязательных взносов и расходах по каждому пункту сметы. Ежегодные отчеты — наиболее объемные и значимые — формируются до 31 марта каждого года. В них включаются итоговые данные о финансово-хозяйственной деятельности, отчет о выполнении плана работ, перечень заключённых договоров, анализ эффективности трат и предложения на следующий год. Такие отчеты рассматриваются на общем собрании, где собственники могут задавать вопросы, выносить замечания и требовать корректировок.

Существенное внимание уделено вопросам доступа жильцов к информации. Собственники получили гарантированное право на получение полного набора документов — протоколов собраний, смет, договоров, актов выполненных работ, заключений ревизионной комиссии. Исключение составляют данные, содержащие персональные сведения работников или жильцов. По запросу собственника председатель или управляющий орган обязаны предоставить документы в течение 30 календарных дней, в бумажной или электронной форме. Задержка или отказ может быть расценён как нарушение устава и послужить основанием для обращения в жилищную инспекцию или инициирования смены руководства.

Важнейшая роль в системе контроля принадлежит ревизионной комиссии — независимому органу внутреннего аудита. Комиссия состоит минимум из трёх человек, избирается на три года и не может включать членов исполнительных органов, что исключает конфликт интересов. Её полномочия значительно расширены: теперь она не только проверяет финансовые документы, но и анализирует качество услуг, проверяет сметы подрядчиков, контролирует соблюдение процедур. Ежегодная проверка обязательна, но при этом 10% собственников могут инициировать внеплановую ревизию в любое время, если возникают подозрения в нецелевом расходовании средств.

По итогам проверки комиссия готовит детальный отчёт, который представляется на общем собрании. Она вправе выявлять сомнительные операции, требовать пояснений от председателя и даже временно блокировать отдельные выплаты, если есть признаки нарушений. При необходимости по решению собрания может быть назначен внешний аудит — профессиональная независимая проверка, проводимая сертифицированным аудитором за счёт ОСИ или КСК.

Новые уставы также формируют требования по публичности отчётности. Председатель и Совет обязаны размещать все отчеты и документы в централизованных информационных системах (ЦИС), на порталах информатизации и на физических досках объявлений в подъездах. Это делает информацию открытой для всех и не позволяет руководству скрывать проблемные участки финансовой деятельности.

Обновленные нормы создают целостную систему многоуровневого контроля — от ежемесячного мониторинга до независимого аудита. Прозрачность становится не пожеланием, а обязательным стандартом работы ОСИ и КСК, что снижает риски коррупции, повышает доверие собственников и обеспечивает стабильность управления домами.

Что теперь входит в обязанности ОСИ/КСК

Обновленные типовые уставы ОСИ и КСК в Казахстане значительно уточняют и расширяют полномочия организаций по управлению общим имуществом многоквартирных домов. Теперь ответственность этих структур охватывает практически все аспекты содержания и эксплуатации кондоминиума, превращая их в полноценные управляющие органы, которые должны обеспечивать не только сохранность имущества, но и комфорт, безопасность и эффективное использование ресурсов для всех собственников.

Дворы и благоустройство. ОСИ/КСК отвечают за дворовые территории, включая озеленение, газоны, клумбы, деревья и кустарники. В обязанности входит регулярная уборка, поддержание чистоты тротуаров и пешеходных зон, установка и обслуживание уличного освещения. Особое внимание уделяется детским и спортивным площадкам: их безопасное состояние проверяется еженедельно, а мелкий ремонт и профилактика оборудования — по графику. Для зимнего периода организации обязаны обеспечивать своевременную уборку снега и антигололедные меры на проходах и тротуарах.

Инженерные сети и коммуникации. ОСИ/КСК получают прямую ответственность за эксплуатацию и поддержание инженерных систем — водоснабжения, отопления, вентиляции, электричества и канализации. В новый устав внесены требования по регулярному мониторингу состояния сетей, выявлению протечек, своевременной замене изношенных труб и узлов. Ключевой аспект — подготовка к отопительному сезону: проверка радиаторов, насосов, стояков, теплоизоляции и аварийных запорных устройств.

Подъезды и общие помещения. Обязанность поддерживать чистоту и порядок в подъездах, холлах, лестничных клетках и технических помещениях закреплена в деталях: регулярная уборка, ремонт ограждений и перил, окраска и освещение. Особое внимание уделяется пожарной безопасности: проверка и техническое обслуживание пожарной сигнализации, дымоудаления и аварийных выходов проводятся не реже одного раза в квартал.

Парковки, кладовки и аренда общего имущества. ОСИ/КСК получают право организовывать использование парковочных мест, кладовок и других общих помещений с согласия Собрания собственников. Любая сдача в аренду или платное использование фиксируется договорами, а взимание платы и взыскание долгов осуществляется строго через председателя и в соответствии с уставом. Средства направляются исключительно на содержание и улучшение общего имущества, исключая возможность личного использования или присвоения.

Видеонаблюдение и безопасность. Новый устав вводит детализированные положения по установке видеонаблюдения: решение принимается Советом дома или Собранием собственников, а оборудование интегрируется с системами охраны и, при необходимости, с местной полицией. Видеонаблюдение должно обеспечивать прозрачность действий ОСИ/КСК, контроль за подрядчиками и безопасность жильцов.

Сезонная и плановая подготовка. Особое внимание уделено подготовке к сезонам: для зимы — обработка тротуаров против скольжения, проверка отопительных систем; для лета — контроль систем полива, очистка дренажей и вентиляционных шахт. Для всех сезонных мероприятий предусматривается составление планов работ с утверждением на собрании собственников, что обеспечивает прозрачность расходов и планомерность действий.

Роль председателя и Совета дома. Председатель, как исполнительный орган, заключает договоры на все виды работ, контролирует регулярное проведение уборки, ремонтов, технических проверок и соблюдение графиков. Совет дома выполняет функцию мониторинга: проверяет качество выполненных работ, соблюдение сроков, корректность расходования средств, а также согласовывает выбор подрядчиков и оборудования.

Таким образом, новые уставы переводят ОСИ и КСК из формальных структур в эффективные управляющие организации, способные контролировать все аспекты эксплуатации дома, повышая безопасность, комфорт и финансовую прозрачность. Обязанности теперь конкретизированы, а ответственность четко распределена между председателем, Советом и ревизионной комиссией, что снижает риски злоупотреблений и повышает доверие жильцов.

Права и обязанности собственников

Обновленные типовые уставы ОСИ и КСК в Казахстане не только уточняют полномочия управляющих органов, но и существенно расширяют права и обязанности самих жильцов, делая их активными участниками управления общим имуществом. Эти изменения направлены на повышение прозрачности, вовлеченности и ответственности собственников, формируя баланс между контролем и соблюдением правил.

Права жильцов:

• Участие в собраниях. Собственники имеют право участвовать в ежегодных и внеочередных общих собраниях, теперь с возможностью дистанционного присутствия через электронные платформы (eGov, специализированные приложения) или смешанный формат. Каждый голос учитывается пропорционально площади принадлежащего помещения, что обеспечивает справедливое представительство. Жильцы могут влиять на ключевые решения: утверждение бюджета, выбор председателя и Совета, план ремонтов, аренду общих площадей и внесение изменений в устав.
• Контроль за деятельностью ОСИ/КСК. Собственники могут запрашивать финансовые и управленческие отчеты, проверять исполнение смет и договоров, а также инициировать проверку работы председателя и Совета через ревизионную комиссию. Новый механизм — право на инициирование аудита при поддержке не менее 10% собственников, что повышает ответственность органов управления и снижает риск злоупотреблений.
• Доступ к документам. Жильцы имеют право ознакомиться с протоколами собраний, договорами с подрядчиками, отчетами о расходах и ремонтах. Информация предоставляется в течение месяца по запросу в электронном или бумажном виде. Это обеспечивает прозрачность финансовой деятельности и помогает принимать осознанные решения на собраниях.
• Подача жалоб и обращений. В уставе закреплено право жильцов подавать жалобы на действия председателя или Совета. Первичная подача осуществляется письменным или электронным способом председателю. При неудовлетворительном решении — эскалация в Совет дома или напрямую в государственную инспекцию ЖКХ через портал eGov. Закон устанавливает срок рассмотрения жалобы — 30 календарных дней, с обязательным информированием заявителя о результатах.

Обязанности жильцов:

• Оплата взносов. Собственники обязаны своевременно вносить текущие платежи и целевые взносы на содержание общего имущества, ремонты и модернизацию систем. Несвоевременная оплата более 2 месяцев влечет взыскание задолженности через председателя, а при необходимости — через нотариуса или суд, включая начисление пени.
• Соблюдение правил. Жильцы обязаны бережно относиться к общему имуществу: не портить дворовые и инженерные объекты, не нарушать правила пользования парковками и кладовками, поддерживать чистоту в подъездах и общественных зонах.
• Активное участие. Устав требует от собственников участия в собраниях и голосовании по ключевым вопросам, а также вовлеченности в формирование бюджета и планов ремонта. Это стимулирует коллективное принятие решений и повышает ответственность за общий дом.

Эти изменения делают жильцов не пассивными наблюдателями, а полноценными участниками управления многоквартирными домами. Права и обязанности теперь четко прописаны, с использованием цифровых инструментов для повышения прозрачности и эффективности. Жильцы получают реальные рычаги контроля и защиту своих интересов, а вместе с тем несут ответственность за своевременную оплату, соблюдение правил и участие в жизни дома. Такой баланс стимулирует культуру самоуправления и делает ОСИ и КСК более устойчивыми и эффективными организациями.

Новые правила работы с бюджетом в ОСИ и КСК

Обновленные типовые уставы ОСИ и КСК в Казахстане существенно изменяют подход к управлению финансовыми потоками многоквартирных домов. Основная цель — повысить прозрачность, ответственность и эффективность расходования средств, минимизировать риски перерасхода и коррупционных схем, а также обеспечить жильцов достоверной информацией о бюджете их дома.

Виды платежей:

• Текущие взносы. Это регулярные ежемесячные платежи собственников, направленные на управление общим имуществом: уборку подъездов и дворов, освещение, мелкий ремонт, обслуживание инженерных сетей. Взносы формируются на основании утвержденной сметы и распределяются пропорционально площади квартиры или нежилого помещения.
• Целевые взносы. Эти средства направлены на конкретные нужды: ремонт лифтов, замена входных дверей, благоустройство парковок, установка видеонаблюдения или покупка оборудования для общих нужд. Нововведение в уставах — обязательное публичное обоснование целевых расходов, включая смету, график и планируемый результат, с возможностью обсуждения на общем собрании.
• Взносы на капитальный ремонт. Средства аккумулируются на специальном сберегательном счете ОСИ/КСК и используются строго для капитального ремонта многоквартирного дома (МКД): замена кровли, утепление фасада, модернизация инженерных сетей. Использование этих средств строго контролируется и требует одобрения Собрания.
• Резервный фонд. Создается для непредвиденных ситуаций: аварийных ремонтов, чрезвычайных событий или форс-мажоров (повреждение сетей, затопление, поломка оборудования). Новый устав предусматривает обязательное ежегодное формирование резерва в размере не менее 5–10% от годового бюджета, с прозрачной отчетностью и контролем Совета или ревизионной комиссии.

Все расходы должны быть прозрачными и документально подтвержденными. Председатель обязан сохранять чеки, счета и договоры с подрядчиками, а ревизионная комиссия проверяет соответствие расходов утвержденной смете и законодательству. Для крупных расходов свыше 100 МРП требуется проведение тендера или запроса котировок, а результаты — публикация для собственников. Новые уставы также закрепляют порядок аудита: ежегодный внутренний и при необходимости внешний аудит, с обязательным представлением отчета на общем собрании.

Смета утверждается ежегодно на общем собрании. Она должна быть детализирована, с указанием статей расходов, приоритетов и источников финансирования. Минимум 80% бюджета должно идти на ключевые нужды дома, а не на второстепенные расходы. Любое перераспределение средств требует согласования на Собрании. Публикация сметы в электронном и бумажном виде делает процесс открытым для всех собственников, снижает риски злоупотреблений и повышает доверие жильцов.

Такая детализация и унификация финансовой деятельности позволяет ОСИ и КСК оптимизировать бюджет, сокращая перерасходы на 15–20%, предотвращать задолженности и обеспечивать своевременное проведение ремонтов и модернизаций. Жильцы получают ясную картину, куда идут их деньги, а органы управления — четкий регламент действий, минимизирующий конфликты и юридические риски.

Усиление ответственности председателей и правления ОСИ/КСК

Обновленные типовые уставы ОСИ и КСК значительно усиливают ответственность руководителей, делая их деятельность более прозрачной и подотчетной перед собственниками. Это касается всех уровней управления — от председателя до членов Совета и ревизионной комиссии, и направлено на минимизацию злоупотреблений, несвоевременных действий и финансовых нарушений.

Административная ответственность. Председатели и члены правления несут ответственность за несоблюдение требований устава и законодательства. В частности, нарушения порядка проведения собраний, непредставление отчетности, несвоевременное заключение договоров на обслуживание общего имущества или сокрытие финансовых документов могут влечь штрафы от 50 до 200 МРП по Кодексу РК «Об административных правонарушениях». Нарушения фиксируются через жалобы жильцов или проверки инспекции, с последующим оформлением протокола и обязательным устранением нарушений.

Материальная ответственность. Руководители несут имущественную ответственность за убытки, причиненные дому по их вине. Это может включать нецелевое расходование средств, заключение невыгодных договоров, ненадлежащий контроль за подрядчиками или повреждение имущества. В таких случаях ОСИ/КСК вправе требовать возмещения ущерба из личных средств председателя или членов Совета через судебное взыскание. Новые уставы закрепляют, что ущерб должен быть подтвержден документально — через акты выполненных работ, финансовые отчеты и заключения ревизионной комиссии.

Организационная ответственность. Обновления вводят строгие механизмы контроля и отстранения. Совет дома или КСК может инициировать досрочное прекращение полномочий председателя при выявлении нарушений, при этом решение утверждается на общем собрании. Кроме того, нарушителям может быть установлен запрет занимать руководящие должности в ОСИ/КСК на срок до 3 лет, что делает правовую защиту собственников более эффективной. Для случаев грубых нарушений предусмотрена возможность немедленной передачи дела в инспекцию ЖКХ и судебные органы.

Механизмы применения ответственности:

• Жалобы и обращения собственников. Любой владелец квартиры может подать письменную жалобу председателю, Совету или напрямую в ревизионную комиссию. Комиссия обязана рассмотреть жалобу в установленные сроки (обычно 10–30 дней) и представить отчет на общем собрании.
• Контроль ревизионной комиссии. Ревизоры имеют право инициировать аудит, проверку финансов, качества выполненных работ и соответствия действий устава. При выявлении нарушений — подготовка докладной и рекомендаций Совету или Собранию о применении санкций.
• Судебные и административные меры. Если внутренние механизмы не устраняют нарушения, ОСИ/КСК вправе обратиться в суд для взыскания ущерба или к органам инспекции для применения административных штрафов.
• Согласование с Собранием. Любые серьезные меры — от отстранения до аудита — должны быть утверждены на Собрании собственников, что обеспечивает демократическую легитимность и минимизирует риск злоупотреблений со стороны правления.

Новые уставы создают многоуровневую систему ответственности, где административные, материальные и организационные меры дополняют друг друга, обеспечивая баланс власти и контроль за действиями председателя и Совета. Это повышает прозрачность, защищает интересы собственников и формирует культуру ответственного управления многоквартирными домами.

Что необходимо сделать ОСИ и КСК после утверждения новых типовых уставов

С принятием новых типовых уставов ОСИ и КСК в Казахстане вступают в силу важные переходные положения, которые регулируют действия уже существующих объединений собственников и кооперативов. Цель этих положений — обеспечить плавный переход к новым стандартам управления, повысить прозрачность, ответственность и соответствие законодательству.

Сроки приведения в соответствие. Все существующие ОСИ и КСК, зарегистрированные до 14 октября 2025 года, обязаны адаптировать свои уставы к новым требованиям в течение одного года, то есть до 14 октября 2026 года. Этот переходный период позволяет организациям провести необходимые собрания, обсудить изменения с собственниками и подготовить пакет документов для перерегистрации.

Необходимость переутверждения устава. Первый шаг — проведение общего собрания собственников квартир и нежилых помещений. Для ОСИ и КСК установлены строгие правила:

• Кворум — не менее 50% от общего числа собственников по площади;
• Собрание должно быть предварительно уведомлено за 10–14 дней, с повесткой, включая описание изменений и новый устав;
• Решения оформляются протоколом, подписанным председателем, секретарем и членами Совета.

На собрании собственники голосуют за принятие нового устава или внесение изменений в существующий, с обязательной фиксацией всех деталей: даты, времени, количества голосов «за», «против» и воздержавшихся. Для ОСИ и КСК разрешено использовать электронное голосование, интегрированное с системами информатизации, что облегчает участие собственников, находящихся вне дома.

Обязанности по перерегистрации. После переутверждения нового устава необходимо подать документы в органы юстиции для перерегистрации. Пакет включает:

• утвержденный устав,
• протокол общего собрания,
• сведения о председателе и составе Совета,
• сведения о ревизионной комиссии,
• заявление на перерегистрацию.

Органы юстиции проверяют соответствие устава законодательным требованиям и фиксируют изменения в Едином государственном реестре некоммерческих организаций. Перерегистрация обязательна: без неё ОСИ/КСК теряют юридическую силу, а нарушение сроков влечет административные санкции, включая штрафы и в крайнем случае — принудительную ликвидацию.

Для новых организаций. Все новые ОСИ и КСК, создаваемые после 14 октября 2025 года, обязаны сразу использовать типовые уставы, что упрощает регистрацию и минимизирует ошибки. В таких случаях переходный период не применяется, и организация получает полный юридический статус после регистрации по стандартным формам.

Последствия несоблюдения. Несоблюдение переходных требований чревато серьезными последствиями: невозможность заключать договоры на управление, штрафы, судебные иски со стороны собственников и, в крайнем случае, принудительная ликвидация через суд. Поэтому эксперты рекомендуют начинать процесс заранее, проводить собрания с участием всех собственников, а документы подавать с полным комплектом приложений.

В результате переходные положения создают четкий, пошаговый алгоритм: от собрания собственников и переутверждения устава до регистрации в Минюсте. Они позволяют ОСИ и КСК плавно адаптироваться к новым стандартам управления, повышая прозрачность, контроль и эффективность работы многоквартирных домов.

Влияние изменений типовых уставов ОСИ и КСК на жильцов и качество управления

Обновленные типовые уставы ОСИ и КСК несут прямое воздействие на жизнь жильцов и эффективность управления многоквартирными домами. Их цель — сделать процессы более прозрачными, структурированными и подотчетными, что сказывается на всех аспектах взаимодействия собственников с управленцами и подрядчиками.

Потенциальные преимущества для жильцов:

• Повышение прозрачности. Новые требования к отчетности, публикации смет и протоколов собраний позволяют жильцам видеть, куда расходуются их взносы, кто выполняет работы и какова реальная ситуация с инженерными сетями. Прозрачность снижает количество конфликтов и споров между жильцами и председателем или Советом дома — по оценкам экспертов, количество жалоб может уменьшиться до 30%.
• Упорядочивание процессов. Единая структура управления, регламентированные обязанности председателя и Совета, а также строгие правила проведения общих собраний позволяют быстрее принимать решения по ремонту, обслуживанию лифтов, дворов и парковок. Результат — оперативное решение проблем и сокращение времени ожидания выполнения работ.
• Снижение финансовых рисков и экономия средств. Обязательный аудит, сметы и контроль за расходами позволяют оптимизировать бюджет ОСИ/КСК. По расчетам аналитиков, рационализация расходов и правильное планирование может снизить коммунальные тарифы на 10–15%, особенно в многоэтажных комплексах с большим количеством собственников.
• Цифровизация и удобство взаимодействия. Введение онлайн-голосований, электронных протоколов и доступа к отчетам через порталы eGov и специализированные платформы повышает вовлеченность собственников, упрощает процесс принятия решений и снижает бюрократическую нагрузку.
• Прозрачные и эффективные процедуры взыскания задолженностей. Новые нормы четко определяют порядок контроля за взносами, взыскания задолженностей и привлечение к ответственности должников, что снижает финансовую нагрузку на остальных жильцов.

Возможные риски и сложности:

• Сопротивление изменениям. В некоторых домах жильцы могут быть не готовы к новым требованиям или цифровым инструментам, особенно в сельских и малых городах. Это может вызвать недовольство, низкую явку на собрания и задержки в переутверждении уставов.
• Сложности с внедрением онлайн-процедур. Не во всех регионах есть надежный интернет, а часть собственников может испытывать трудности с использованием электронных платформ. Это временно ограничивает эффективность электронного голосования и требует поддержки со стороны председателя и Совета.
• Переходный период. Во время приведения старых уставов в соответствие с новыми правилами возможен временный хаос: пересмотр полномочий, формирование Совета, аудит счетов. На этом этапе важно, чтобы председатели и жильцы соблюдали сроки, иначе могут возникнуть юридические и административные риски.

Общий эффект. Несмотря на возможные трудности, долгосрочный результат обновления типовых уставов очевиден: улучшение управляемости МЖД, повышение вовлеченности собственников, снижение конфликтов и финансовых потерь. Эти изменения закладывают основу для современной, прозрачной и эффективной системы ЖКХ в Казахстане, где жильцы получают реальное влияние на процессы, а управление становится профессиональным и предсказуемым.

Заключение

Обновленные типовые уставы ОСИ и КСК в Казахстане представляют собой важный этап реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Они не просто корректируют формальные документы — они трансформируют сам принцип управления многоквартирными домами, превращая объединения собственников в эффективные, прозрачные и ответственные структуры.

Главная ценность изменений заключается в усилении демократических механизмов: участие собственников в общих собраниях, возможность электронного голосования, право контролировать расходы и качество предоставляемых услуг. Эти нововведения делают жильцов активными участниками процесса, а не пассивными наблюдателями, что повышает доверие к управлению и снижает количество конфликтов.

Одновременно новые уставы вводят систему строгого контроля и отчетности, где полномочия председателей и Советов закреплены и подкреплены административной, материальной и организационной ответственностью. Ежегодные и ежемесячные отчеты, публикация смет, ревизии и аудит создают прозрачность, снижают риски злоупотреблений и повышают эффективность расходования средств. Это особенно важно для многоквартирных домов с большим числом собственников, где любые неучтенные траты могут вызывать массовое недовольство.

Обновления также формируют основу для цифровизации ЖКХ: внедрение электронных платформ для голосований, информирования жильцов и публикации отчетов упрощает коммуникацию, ускоряет принятие решений и делает управление более гибким и технологичным. В перспективе это снижает нагрузку на государственные структуры, позволяет экономить средства бюджета и снижать субсидии за счет рационального использования ресурсов.

Для Казахстана эти изменения — шаг к европейским стандартам самоуправления и управления общим имуществом. Они создают условия для долгосрочного развития: устойчивого содержания домов, оптимизации расходов, повышения качества инфраструктуры и услуг. Новые уставы формируют баланс между правами жильцов, обязанностями управляющих и обязанностью государства контролировать соблюдение норм, создавая прозрачную, справедливую и эффективную систему.

В конечном итоге, успех реформы зависит от активного участия жильцов и профессионализма председателей и Советов. Только совместная работа обеспечит реальный прогресс: улучшение качества жизни, снижение конфликтов и надежную защиту общего имущества. Эти уставы — не просто документы, а инструмент формирования современной, ответственной и технологичной системы ЖКХ, открывающей путь к комфортному, безопасному и прозрачному жилью для всех казахстанцев.

В продолжение темы посмотрите также наш обзор Вам прислали неправильный счет за ЖКХ в Казахстане: что делать и куда обращаться