Нормы и правила перепланировки в Казахстане: что нужно знать в 2026 году

Перепланировка квартиры в Казахстане в 2026 году остаётся популярным способом улучшить жилое пространство, сделать его более удобным и функциональным. Вместе с тем любые изменения планировки требуют внимательного соблюдения законодательства и строительных норм. Незнание правил может привести к штрафам, отказу в регистрации изменений или необходимости возвращать квартиру в исходное состояние. В этой статье мастер строитель расскажет, какие нормы и правила перепланировки актуальны в 2026 году, какие работы требуют обязательного согласования и на что стоит обратить внимание, чтобы ремонт был безопасным, законным и без лишних расходов.

Основные законодательные акты и нормативные документы перепланировки и переустройства квартир в Казахстане в 2026 году

Перепланировка и переустройство квартир в Казахстане регулируются целым комплексом нормативных и законодательных актов, которые учитывают архитектурные, строительные и жилищные аспекты. Они призваны обеспечить безопасность зданий, защиту прав собственников и соблюдение технических стандартов при любых изменениях в планировке жилых помещений.

Ключевыми документами являются:

• Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94-I (с изменениями по состоянию на 2026 год). Этот закон закрепляет права собственников на переустройство и перепланировку квартир, одновременно устанавливая запрет на работы, угрожающие безопасности здания. Статья 37 подробно описывает общие требования к перепланировке, подчёркивая необходимость согласования всех изменений с местными органами власти.
• Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» от 16 июля 2001 года № 242-II (с актуальными изменениями). Он регулирует процедуры получения разрешений, включая оформление архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и технических условий. В 2026 году вступают в силу дополнения, упрощающие процедуры согласования для несложных объектов и проектов без вмешательства в несущие конструкции.
• Строительный кодекс Республики Казахстан от 9 января 2026 года № 253-VIII (частично введён в действие). Новый кодекс консолидирует нормы по строительству и реконструкции жилых помещений, включая перепланировку. Он детализирует категории работ, которые не требуют полного согласования, и устанавливает гарантии на выполнение строительных работ.
• Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях (КоАП РК) от 5 июля 2014 года № 235-V с актуальными изменениями. Статья 322 предусматривает ответственность за самовольную перепланировку. В 2026 году штрафы индексированы с учётом месячного расчетного показателя (МРП), который составляет 4325 тенге.
• Правила прохождения разрешительных процедур на реконструкцию и переустройство помещений в жилых зданиях (приказ Министра регионального развития РК от 28 ноября 2013 года № 001161, с изменениями). Они подробно регламентируют все этапы работ — от получения АПЗ до акта приёмки. В 2026 году введена возможность упрощённого согласования через автоматизированную информационную систему государственного градостроительного кадастра (АИС ГГК).
• Своды правил (СП РК) и Строительные нормы и правила (СНиП РК), включая СП РК 3.02-101-2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СНиП РК 3.02-43-2007 (с изменениями 2012 года). Они устанавливают технические требования к несущим конструкциям и инженерным системам, запрещая работы в сейсмоопасных зонах без экспертной оценки.
• Приказ Министра национальной экономики РК от 30 ноября 2015 года № 750 «Об утверждении Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства». Этот документ регулирует порядок согласования перепланировки для объектов без вмешательства в несущие конструкции.

Дополнительно, в 2026 году процессы согласования интегрированы с порталами eGov.kz и elicense.kz, что позволяет подавать заявки онлайн. Также введены изменения по реновации жилища (Закон № 254-VIII от 9 января 2026 года), упрощающие согласование перепланировки в рамках государственных программ обновления жилого фонда.

Виды перепланировки и переустройства квартир

Перепланировка и переустройство квартир в Казахстане классифицируются в зависимости от масштаба работ и влияния на конструкцию здания. Согласно Правилам прохождения разрешительных процедур, различают несколько категорий изменений, каждая из которых имеет свои требования и ограничения.

Перепланировка — любые изменения планировки помещений, связанные с границами или внутренним делением. Например, перенос перегородок, объединение комнат, расширение балкона. Она подразделяется на:

• Простая перепланировка (без изменения несущих конструкций): демонтаж ненесущих перегородок, перенос дверных проёмов в ненесущих стенах, установка лёгких перегородок для зонирования пространства.
• Сложная перепланировка (с затрагиванием несущих конструкций): устройство проёмов в несущих стенах, перенос или усиление несущих элементов. В панельных домах такие работы полностью запрещены, а в кирпичных — возможны только с усилением конструкций и техническим заключением.

Переустройство касается изменений инженерных систем без смены назначения помещения. К нему относятся:

• Перенос сантехники (ванны, унитаза, раковины) при условии, что санузлы не размещаются над жилыми зонами соседей.
• Замена или перенос радиаторов отопления, электрических сетей, газового оборудования.
• Установка дополнительных инженерных систем, таких как кондиционеры, вентиляционные или приточно-вытяжные системы.

Реконструкция — это более масштабные работы, затрагивающие не только внутреннее пространство, но и конструкцию здания в целом. Сюда относятся надстройка мансарды, объединение квартир, изменение фасада здания. Любая реконструкция требует полного проекта, экспертного заключения и согласования с органами архитектуры и градостроительства.

Среди разрешённых видов работ можно выделить остекление балкона, установку встроенных шкафов, замену окон и дверей без нарушения несущих конструкций. Запрещённые работы включают любые изменения, которые ухудшают безопасность здания, нарушают санитарные нормы или портят архитектурный облик.

Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций

Работы с несущими конструкциями — стенами, колоннами, балками и перекрытиями — относятся к наиболее рискованным и строго регулируемым видам перепланировки, так как любое нарушение может угрожать устойчивости и безопасности всего здания. Согласно СП РК 3.02-101-2012 и изменениям в СНиП РК 3.02-43-2007, существует ряд чётких ограничений и требований к таким работам.

Ограничения:

• Крупнопанельные дома: полностью запрещено устройство проёмов в несущих стенах, так как это снижает сейсмостойкость, особенно в районах с сейсмичностью 7 и выше баллов.
• Кирпичные дома: проёмы допускаются только при одновременном усилении металлическими рамами и расчётах нагрузок; полное удаление несущих элементов запрещено.
• Общие запреты: перенос несущих стен, ослабление фундамента или любые вмешательства в сейсмоопасных зонах без экспертизы строго запрещены.
• Этажные ограничения: на верхних этажах допустимы лишь минимальные вмешательства, тогда как на нижних этажах необходимо учитывать нагрузку от всех вышестоящих этажей.

Требования к выполнению работ:

• Техническое обследование: обязательное заключение лицензированной организации о состоянии несущих конструкций.
• Проектная документация: разработка проекта перепланировки проектной фирмой с аттестацией, включая расчёты несущей способности и сейсмостойкости.
• Согласование с органами власти: получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и разрешения акимата.
• Экспертиза проекта: для сложных работ требуется государственная экспертиза через портал elicense.kz.
• Завершение работ: составление акта приёмки с участием ГАСК (государственного архитектурно-строительного контроля) и обновление кадастрового паспорта.
• Использование АИС ГГК: с 2026 года обязательная интеграция с автоматизированной системой ускоряет выдачу технических условий до 5–10 дней.

Нарушение установленных правил при работе с несущими конструкциями может привести к серьёзным последствиям: деформация перекрытий, ослабление стен и потенциальные аварийные ситуации, угрожающие безопасности всего дома.

Работы с полами, стенами и перегородками

Работы с полами, стенами и перегородками при перепланировке зависят от их типа — несущие или ненесущие — и от влияния на безопасность и комфорт жильцов. Правильное понимание допустимых изменений помогает избежать штрафов, отказа в согласовании и возможного ущерба соседям.

Разрешено:

• Ненесущие перегородки (деревянные, гипсокартонные): демонтаж или перенос для расширения коридора, объединение ванной и туалета.
• Дверные проёмы в ненесущих стенах: перенос возможен при условии, что конструкция не ослабляется.
• Установка лёгких перегородок: для зонирования комнаты, включая раздвижные двери или ширмы.
• Изменение полов: замена покрытия (ламинат, плитка, паркет) с сохранением уровня. В санузлах допускается снижение пола на 15–20 мм для гидроизоляции, без нарушения общей конструкции.
• Стены: покраска, оклейка обоями, установка декоративных панелей, которые не создают дополнительной нагрузки на конструкцию.

Запрещено:

• Снос или устройство проёмов в несущих стенах без усиления и разрешения.
• Перенос перегородок, который оставляет комнаты без окон, отопления или вентиляции.
• Утепление полов с использованием отводов от батарей, нарушающих тепловой баланс.
• Изменение уровня полов в санузлах без порожков, что создаёт риск затопления соседей.
• Объединение балкона с комнатой без проекта, нарушающее тепло- и гидроизоляцию.
• Демонтаж межквартирных стен или перегородок, затрагивающих соседей.

В панельных домах разрешены лишь работы с встроенными шкафами и лёгкими перегородками, при этом любые изменения должны соответствовать санитарным нормам — не ухудшать вентиляцию, освещение и безопасность помещений.

Изменения инженерных коммуникаций

Любые работы с инженерными системами квартиры относятся к переустройству и требуют проектирования и согласования. Это необходимо не только для законности перепланировки, но и для безопасности: неправильные изменения могут привести к авариям, повреждению соседских квартир и штрафам.

Водоснабжение и канализация:

• Разрешено переносить сантехнику внутри «мокрых зон» (ванна, раковина, душ) без изменения назначения помещения, заменять трубы на аналогичного диаметра, а также устанавливать фильтры и дополнительное оборудование.
• Запрещено переносить «мокрые зоны» над жилыми помещениями соседей, закрывать доступ к стоякам водоснабжения или канализации, а также самовольно переносить стояки и трубопроводы без согласования с соответствующими службами.
• Все работы должны выполняться по проекту с расчётами гидравлики, с обязательным согласованием с водоканалом и управляющей компанией, а полы в «мокрых зонах» должны быть надёжно гидроизолированы.

Электроснабжение:

• Разрешено замена старой электропроводки на новую, перенос розеток и выключателей при условии, что нагрузка на сеть не увеличивается, а также установка дополнительных щитков и автоматов защиты для повышения безопасности.
• Запрещено самовольный перенос электрощита или вводного оборудования, увеличение мощности электросети без получения технических условий, а также скрытая прокладка проводки внутри несущих конструкций, что может ослабить элементы здания или создать риск возгорания.
• Все работы должны выполняться по проекту, подготовленному лицензированным электриком, с обязательным согласованием с энергосетями и соответствующими коммунальными службами, при строгом соблюдении правил заземления и защиты от короткого замыкания.

Все изменения в квартире должны выполняться так, чтобы не ухудшать работу инженерных систем соседей. Это касается, в первую очередь, вентиляции, отопления, водоснабжения и канализации — любые вмешательства не должны создавать неудобства или угрозу для соседских помещений.

В 2026 году для проведения работ обязательно предоставление соответствующих справок и согласований от коммунальных служб. Это касается водоканала и электросетей, а для работ с газовым оборудованием требуется отдельная экспертиза, подтверждающая безопасность и соответствие нормативам.

Порядок согласования перепланировки с органами власти

Согласование перепланировки в Казахстане проходит по чётко установленной процедуре:

• Подготовка. На этом этапе собственник определяет вид работ. Для простых изменений достаточно эскиза, а для сложных — требуется техническое обследование с заключением о состоянии несущих конструкций и инженерных сетей.
• Получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ). Заявка подаётся в акимат либо онлайн через eGov.kz. Срок рассмотрения — 3–5 дней, процедура бесплатна. Необходимые документы: заявление, правоустанавливающие документы на квартиру и актуальный технический паспорт.
• Разработка проекта. Проект перепланировки выполняется лицензированной фирмой и включает подробные чертежи, расчёты несущих конструкций, гидравлики и электрических сетей. Стоимость разработки в 2026 году составляет ориентировочно 50–150 тыс. тенге, в зависимости от сложности.
• Согласование с коммунальными службами и соседями. Необходимо получить разрешения от водоканала, энергосетей, газовых служб и согласие соседей, если работы затрагивают их интересы. Для простых проектов в рамках упрощённой процедуры в 2026 году подписи соседей не требуются.
• Получение разрешения акимата. Проект подаётся в орган архитектуры через elicense.kz. Срок рассмотрения составляет 5–10 дней.
• Выполнение работ. Работы выполняются строго по утверждённому проекту, с участием аттестованных подрядчиков и соблюдением всех технических норм.
• Акт приёмки. После завершения работ составляется акт приёмки, самостоятельно или с участием ГАСК, который согласуется с проектной организацией.
• Регистрация изменений. Новый кадастровый паспорт оформляется через ЦОН (НАО «Правительство для граждан»). Госпошлина составляет примерно 20–50 тенге за квадратный метр.

В 2026 году процедура стала проще: для несложных работ допускается оформление онлайн через АИС ГГК без подписей соседей, что существенно ускоряет согласование и уменьшает количество посещений государственных органов.

Ответственность за нарушение норм и правил безопасности при перепланировке

Нарушение правил перепланировки и переустройства жилых помещений в Казахстане — серьёзное правонарушение, которое влечёт административную и в некоторых случаях уголовную ответственность. Основным нормативным инструментом здесь является статья 322 Кодекса РК об административных правонарушениях (КоАП РК), которая чётко регламентирует штрафы за самовольные работы и последствия несоблюдения правил безопасности.

В 2026 году при расчёте штрафов используется месячный расчётный показатель (МРП), равный 4325 тенге. Размеры санкций зависят от характера нарушения и типа нарушителя. Так, за самовольную перепланировку: физические лица обязаны уплатить 30 МРП (≈129 750 тенге), малый бизнес — 90 МРП (≈389 250 тенге), а крупные организации — до 300 МРП (≈1 297 500 тенге). Если же изменения создают реальную угрозу разрушения здания, штрафы существенно выше: для физических лиц — 80 МРП (≈346 000 тенге), для бизнеса — до 700 МРП (≈3 027 500 тенге). При повторных нарушениях сумма штрафа автоматически увеличивается в двойном размере.

Кроме финансовых санкций, нарушителю может быть выдано предписание от ГАСК (Государственного архитектурно-строительного контроля) о восстановлении квартиры в исходное состояние. В случае игнорирования этого предписания дело может дойти до суда, а квартира не будет допущена к продаже, дарению или оформлению ипотеки до устранения нарушений.

Особое внимание следует обратить на работы, которые угрожают конструктивной целостности здания. В таких случаях может наступить уголовная ответственность по статье 278 УК РК, предусматривающей наказание за действия, создавшие опасность для жизни или здоровья людей, либо приведшие к разрушению здания или части сооружения.

Практические рекомендации для собственников

Чтобы перепланировка прошла безопасно и законно, важно заранее продумать каждый этап и соблюдать все требования законодательства:

• Консультация экспертов. Перед началом работ обязательно обратитесь к проектной фирме или юристу по недвижимости. Проверьте технический паспорт квартиры, чтобы точно определить местоположение несущих конструкций и инженерных сетей.
• Учет типа дома. В панельных домах допустимы лишь минимальные изменения, а в кирпичных зданиях работы с несущими элементами возможны только с усилением. Если дом находится в сейсмически активной зоне (например, Алматы или Астана), экспертиза обязательна.
• Начало с проекта. Заказывайте проект перепланировки у лицензированных организаций с аттестатом 1–2 категории. Стоимость работы начинается от 50 тыс. тенге. Для подачи документов удобно использовать портал eGov.kz, что ускоряет согласование.
• Подготовка документов. Заранее соберите все необходимые бумаги: документы о праве собственности, технический паспорт, согласие соседей (если работы затрагивают их интересы) и оплатите госпошлины онлайн.
• Выбор подрядчиков. Работы должны выполнять аттестованные специалисты с гарантией качества. Рекомендуется фиксировать все этапы фото- и видеоматериалами для отчётности и акта приёмки.
• Бюджетирование. Учтите, что общие затраты включают проект, работы и возможные штрафы в случае ошибок. В среднем расходы могут составлять от 100 до 500 тыс. тенге. На простых изменениях без вмешательства в несущие конструкции можно экономить.
• После завершения работ. Сразу обновите кадастровый паспорт — без него будут сложности с продажей, ипотекой и регистрацией изменений.
• Практические лайфхаки. Для простых перепланировок допускается самостоятельное оформление акта приёмки. В 2026 году можно ускорить процесс через АИС ГГК. Если изменения уже сделаны без согласования, их можно узаконить задним числом через ЦОН, но с уплатой штрафа.
• Избегайте «серых схем». Попытки обойти процедуру согласования могут показаться экономией времени или денег, но риски значительно превышают потенциальную выгоду — штрафы, предписания на восстановление и проблемы с продажей квартиры.

Следование этим рекомендациям помогает собственнику минимизировать риски, сэкономить время и деньги, а также гарантировать безопасность и законность перепланировки.

Заключение

В 2026 году правила перепланировки и переустройства квартир в Казахстане стали более гибкими благодаря цифровизации и упрощению процедур через eGov.kz и АИС ГГК. Однако, несмотря на удобство онлайн-сервисов, безопасность остаётся главным приоритетом: любые работы с несущими конструкциями или инженерными системами требуют внимательного планирования и согласования.

В продолжение темы посмотрите также наш обзор Замена батарей в квартире: куда обращаться и сколько стоит